Impuestos al vender una vivienda: plusvalía e IRPF explicados

Por José Luis Fernández Vargas · 11 de noviembre de 2026

Vender una casa casi siempre genera dos impuestos para el vendedor. Entenderlos antes de poner el precio evita sorpresas. Esto es una explicación general; las cifras dependen de cada caso y conviene confirmarlas con tu gestor.

Plusvalía municipal

Es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo paga el vendedor al ayuntamiento. Se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años que has tenido la vivienda, o sobre la ganancia real, y se aplica el sistema que resulte más favorable. Si vendes con pérdida, normalmente no se paga.

IRPF por la ganancia patrimonial

Si vendes por más de lo que te costó, la diferencia es una ganancia patrimonial y tributa en el IRPF del año de la venta. Para calcularla se resta del precio de venta el precio de compra, los gastos e impuestos de la compra, las mejoras acreditadas y los gastos de la venta. Esa ganancia tributa por tramos en la base del ahorro. Según la normativa vigente al redactar este artículo, van del 19 % al 28 %, y conviene confirmar los tramos del año en que vendas.

Exenciones más habituales

• Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual.
• Reinversión: si vendes tu vivienda habitual y compras otra vivienda habitual en el plazo que marca la ley, la ganancia puede quedar exenta total o parcialmente.

Otros gastos del vendedor

• Cancelación de la hipoteca, si queda saldo pendiente, y la comisión que pueda cobrar el banco.
• Certificado energético.
• IBI y comunidad, repartidos con el comprador según el día de la venta.

Calcula tu caso

Con la calculadora de gastos de venta puedes estimar cuánto te quedaría. Es orientativa: para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal.